Opinii cu privire la transferul proprietăţii imobiliare ca urmare a divizării unei societăţi
de Alin-Adrian Moise

drd., Notar public* – Camera Notarilor Publici, Bucureşti
ABSTRACT

In this article, the author makes some observations about the documents necessary to carry out the real estate publicity formalities as a result of the division of a company. The non-unitary practice of courts and offices of cadastre and land registration in respect of the documents which require to be authenticated for validity and tabulation purposes lead to a non-unitary notarial practice, as well. Dissenting opinions appearing on the transfer of ownership basis and on the time of this transfer, lead to different views on the legal nature of notarial documents processed, which is reflected finally in the taxation field.

În versiunea gratuită textul este afişat parţial. Pentru textul integral alegeţi un abonament Lege6 care permite vizualizarea completă a documentului.

This study supports the contractual nature of a division, and the manifestations of the final will are expressed, in principle, by the decisions of the general meetings of the companies involved in the division, by which they approve the terms of the transaction. That is, in the author’s opinion, in case of the transfer of real property right, these decisions require to be authenticated.

Keywords: companies regulated under Law no. 31/1990; division; contract; transfer of the real property right; land register, form of authentication.

1. Preliminarii. Recent, într-un material publicat¹, s-au analizat câteva probleme în legătură cu efectuarea formalităţilor de publicitate imobiliară în urma divizării unei societăţi. Asupra unor comentarii ni se pare util să ne precizăm propriul punct de vedere, din perspectiva activităţii notariale, pentru ca cititorul interesat să aibă o imagine cât mai completă asupra chestiunii.

Cadrul normativ care prezintă relevanţă este cel dat de Codul civil² şi de Legea nr. 31/1990 a societăţilor³. Textul principal care ne va interesa este art. 249 din Legea nr. 31/1990:

"Fuziunea/divizarea produce efecte:

a) în cazul constituirii uneia sau mai multor societăţi noi, de la data înmatriculării în registrul comerţului a noii societăţi sau a ultimei dintre ele;

b) în alte cazuri, de la data înregistrării hotărârii ultimei adunări generale care a aprobat operaţiunea, cu excepţia cazului în care, prin acordul părţilor, se stipulează că operaţiunea va avea efect la o altă dată, care nu poate fi însă ulterioară încheierii exerci- ţiului financiar curent al societăţii absorbante sau societăţilor beneficiare, nici anterioară încheierii ultimului exerciţiu financiar încheiat al societăţii sau societăţilor ce îşi transferă patrimoniul".

Deşi articolul generează multiple probleme practice, el este în general clar⁴ şi stabileşte momentul de la care divizarea produce efecte, iar, pentru a decela în ce anume constau acestea din urmă, trebuie privit înspre art. 250 alin. (1) lit. a) din Legea nr. 31/1990 care arată că fuziunea ori divizarea are drept consecinţă:

"transferul, atât în raporturile dintre societatea absorbită sau divizată şi societatea absorbantă/societăţile beneficiare, cât şi în raporturile cu terţii, către societatea absorbantă sau fiecare dintre societăţile beneficiare, al tuturor activelor şi pasivelor societăţii absorbite/divizate; acest transfer va fi efectuat în conformitate cu regulile de repartizare stabilite în proiectul de fuziune/divizare".

Cu alte cuvinte, efectul divizării constă în transmiterea totală ori parţială a patrimoniului, deci atât a drepturilor, cât şi a obligaţiilor. În consecinţă, operaţiunea divizării este de natură a transmite şi dreptul de proprietate imobiliară, apărând nevoia de înscriere în cartea funciară. În continuare se ridică problema naturii înscrisului prezentat spre intabulare, din moment ce art. 888 C. civ. cere, pentru înscriere în registrul de publicitate imobiliară, înscrisul autentic notarial, hotărârea judecătorească rămasă definitivă, certificatul de moştenitor⁵ sau un act emis de autorităţile administrative, în cazurile în care legea prevede aceasta. Aşa cum se va vedea, discuţia este legată în mod necesar de natura juridică a operaţiunii apte să transmită proprietatea.

În versiunea gratuită textul este afişat parţial. Pentru textul integral alegeţi un abonament Lege6 care permite vizualizarea completă a documentului.

2. Taxarea înscrisului necesar intabulării. În studiul citat se susţin urmă- toarele⁶:

"Referitor la transferul dreptului de proprietate din patrimoniul societăţii-mamă în cel al societăţii-pui, de cele mai multe ori operează printr-un act care în practică se numeşte protocol de predare-primire sau proces-verbal de predare-primire şi care e încheiat în formă autentică pentru a se respecta exigenţele legii cu privire la forma actelor pentru transferul imobilelor. Nu de puţine ori, pentru celeritate şi pentru evitarea unor cheltuieli costisitoare, se preferă ca protocolul de predare-primire (într-o formă simplificată, dar care conţine enumerarea tuturor imobilelor cu elementele lor de identificare) să fie conţinut într-un addendum la actul constitutiv al societăţilor rezultate din divizare care de fapt este şi el un act adiţional la actul constitutiv al societăţii-mamă".

Încheierea unui "protocol de predare-primire" este, într-adevăr, situaţia cea mai frecvent întâlnită. Numai că autorii citaţi arată că, prin acest act, operează transferul dreptului de proprietate, opinie cu care nu suntem de acord, deşi la cunoştinţa noastră ea este cea majoritară în practică, inclusiv cea notarială. Mai mult, ni se pare că acest "protocol" nici nu ar fi necesar în toate situaţiile, după cum se va detalia. Vom utiliza ghilimele atunci când discutăm despre "protocolul de predare-primire", pentru că, în realitate, el nu se solicită instrumentat în formă autentică pentru dovedirea predării şi primirii imobilului (acestea în cele mai multe cazuri s-au realizat deja), ci doar pentru a se întocmi un înscris care să poată fi folosit pentru intabulare.

În practică, un astfel de înscris se întocmeşte, de regulă, ca urmare a finalizării procedurii de divizare. Cititorul conştient de existenţa Normelor privind tarifele de onorarii pentru serviciile prestate de notarii publici⁷ ar putea considera că practica notarială este direct interesată să considere un astfel de act ca fiind translativ de proprietate, pentru a atrage taxarea procentuală, stabilită în mod progresiv, în funcţie de valoare. Numai că, după cum decurge şi din nota de jurisprudenţă citată, există variante mai ieftine de taxare chiar dacă am considera actul notarial ca fiind translativ de proprietate. Într-adevăr, pct. 2.3 din Anexa nr. 1 la Norme stabileşte o taxare fixă, derogatorie de la regulile de taxare în materia autentificării, pentru "autentificarea actelor pentru constituirea unei societăţi comerciale rezultate în urma divizării sau fuziunii".

După aprecierea noastră – având ca argument intenţia legiuitorului, precum şi nevoia de soluţii identice la raţiuni identice – această normă (care, admitem, este redactată deficitar) îşi poate găsi aplicare în toate situaţiile de divizare în baza Legii nr. 31/1990, indiferent dacă se autentifică hotărâri ale adunărilor generale, acte constitutive, acte adiţionale la acte constitutive ori "protocoale de predare-primire"; tot ceea ce contează este ca respectivul înscris să se instrumenteze în vederea desfăşurării unei proceduri de divizare de societate constituită în baza Legii nr. 31/1990⁸.

Odată obstacolul onorariului notarial depăşit, ni se pune problema taxării pentru operaţiunea de publicitate imobiliară, care, similar, credem că apare în aceeaşi formă indiferent de tipul înscrisului prezentat spre intabulare. Aici lucrurile sunt mult mai oneroase pentru părţi, întrucât pct. 2.4.1. şi nota corespunzătoare acestui punct din Anexa nr. 1 din Ordinul ministrului administraţiei şi internelor nr. 39/2009⁹ instituie clar pentru operaţiunea de divizare un procent de 0,5% din valoarea din act sau, dacă aceasta este inferioară ori nu este disponibilă, din valoarea stabilită prin expertiză de către camera notarilor publici¹⁰. Din comparaţia cu pct. 2.3.1. se desprinde concluzia că taxarea este aici similară oricărei situaţii în care dobânditor al dreptului de proprietate este o persoană juridică. La nota corespunzătoare pct. 2.4.1. se statuează şi că, dacă valoarea nu poate fi determinată, atunci tariful minim este de 60 lei pentru fiecare imobil, ceea ce este însă greu de aplicat în această materie întrucât valoarea este de regulă determinabilă, în special datorită expertizei.

..........

În versiunea gratuită textul este afişat parţial. Pentru textul integral alegeţi un abonament Lege6 care permite vizualizarea completă a documentului.