Convenţiile precontractuale
de Tita-Nicolescu Gabriel

I. Promisiunea de a contracta

1. Consideraţii introductive

1.1. Reglementare legală şi domeniu de aplicare. Promisiunea de a contracta este reglementată expres, în noul Cod civil, ca şi pactul de opţiune, la secţiunea privind efectele contractului între părţi; pactul de opţiune face obiectul art. 1.278 noul C. civ., în timp ce art. 1.279 noul C. civ. tratează, distinct, promisiunea de a contracta. Acest mod de abordare a problematicii în discuţie se înscrie în linia caracteristică noului Cod civil, care tratează instituţii juridice în capitole aparte, unde sunt enunţate regulile generale, de principiu, aplicabile acelei instituţii juridice (aşa cum se întâmplă, de pildă, şi cu pactul de opţiune), urmând ca, la anumite contracte, să fie punctate eventualele reguli particulare ale acelei chestiuni. Strategia de legiferare a actualului Cod civil este, în opinia noastră, binevenită, aşa cum arătam şi cu alte ocazii, cu atât mai mult cu cât, după cum ne amintim, Codul civil anterior proceda cu totul altfel; nu existau reglementări de principiu în anumite chestiuni importante (cel mai elocvent exemplu este instituţia juridică a nulităţii actului juridic, inexistentă, distinct, în vechiul Cod civil) ci doar prevederi disparate, la anumite contracte particulare, din care, însă, doctrina şi jurisprudenţa au statuat (de cele mai multe ori, cu multe controverse), o întreagă teorie a acelei materii.

În versiunea gratuită textul este afişat parţial. Pentru textul integral alegeţi un abonament Lege6 care permite vizualizarea completă a documentului.

Aceeaşi este soluţia aleasă de Codul civil în vigoare şi în materia promisiunii de a contracta, despre care vorbim în prezenta secţiune. Pe lângă abordarea cadru, de principiu, a chestiunii, într-un articol situat la capitolul privind efectele contractului, în general, legea readuce în discuţie promisiunea de a contracta cu ocazia tratării anumitor contracte, unde sunt evidenţiate şi alte aspecte particulare legate de promisiune, aplicabile numai acelui tip de contract. Aşa fiind, trebuie să reţinem încă de la început că promisiunea de a contracta este o convenţie care poate fi folosită pentru încheierea oricărui tip de contract, numit sau nenumit, iar nu numai pentru vânzare-cumpărare, aşa cum suntem tentaţi să credem. Este adevărat că legea prevede şi reglementează expres posibilitatea încheierii unei promisiuni de a contracta numai în materia vânzării⁽¹⁾ , în materia donaţiei⁽²⁾ şi, în mod implicit dar inechivoc, la contractul de împrumut⁽³⁾ . Dar faptul că nici Codul civil şi nici alte acte normative nu reglementează expres (aşa cum se întâmplă în cele trei cazuri), posibilitatea unor promisiuni pentru alte contracte, nu înseamnă că acest lucru nu este posibil. Dimpotrivă, se poate promite încheierea unui contract de locaţiune, încheierea unui contract de schimb sau chiar încheierea unui contract de societate, precum şi încheierea oricărui alt contract.

Tot din acest punct de vedere, mai trebuie reţinute două aspecte care delimitează exact domeniul de aplicare al promisiunii de a contracta.

Mai întâi, promisiunea trebuie să vizeze, în concret, încheierea unui contract anume, iar nu simple discuţii sau negocieri. În acest sens, legea precizează că o convenţie prin care părţile se obligă să negocieze în vederea încheierii sau modificării unui contract nu constituie promisiune de a contracta, şi nu este supusă, prin urmare, acestor reguli. Cu toate acestea, credem că, în lumina noului Cod civil, nici chiar o astfel de convenţie nu scapă reglementării legale, ci face obiectul de studiu al etapei negocierii contractului, etapă distinctă în cronologia formării unui contract şi care este recunoscută expres prin Cod civil⁽⁴⁾ (dar inexistentă, ca instituţie juridică, în Codul civil anterior). Pe cale de consecinţă, nerespectarea unei promisiuni făcută în etapa negocierii contractului este, la rândul său, sancţionabilă, însă în condiţiile speciale prevăzute de lege⁽⁵⁾ .

În al doilea rând, trebuie precizat că, de foarte multe ori, promisiunea de a contracta - mai ales în cazul promisiunii de vânzare -, se încheie cu dare de arvună, motiv pentru care va trebui să avem în vedere şi dispoziţiile noului Cod civil referitoare la arvună. Într-un astfel de caz, avem, prin urmare, două instituţii juridice aplicabile de care va trebui să ţinem cont în rezolvarea problemelor ce pot apărea cu privire la nerespectarea promisiunii. Pe de-o parte, ipoteza dată este supusă, neîndoielnic, regulilor promisiunii de vânzare (reglementată expres de dispoziţiile generale, de principiu, cuprinse în art. 1.279 noul C. civ. dar şi de dispoziţiile speciale ale art. 1.669, 1.670 noul C. civ. stipulate în materia vânzării) şi, pe de altă parte, este supusă şi regulilor referitoare la arvună. După cum vom vedea, arvuna (penalizatoare sau confirmatorie) poate consta într-o sumă de bani sau în alte bunuri fungibile şi reprezintă o garanţie a executării unei obligaţii, în cazul nostru, garanţia respectării promisiunii. În linii mari, mecanismul arvunei, aşa cum este el reglementat de lege⁽⁶⁾ , este pe deplin aplicabil în cazul promisiunii de a contracta, şi, cu atât mai mult, în cazul promisiunii de vânzare; dacă promisiunea nu este respectată, arvuna va fi reţinută sau, după caz, aşa cum vom dezvolta mai jos, va fi restituită de două ori.

1.2. Noţiune. Delimitări importante. Promisiunea de a contracta este o convenţie prin care două (sau mai multe persoane, cum ar fi, de pildă, cazul contractului de societate, unde pot lua parte mai mult de două persoane) se obligă, una faţă de cealaltă, să încheie în viitor un anumit contract. Legea mai vorbeşte şi despre o altă noţiune, care s-a împământenit de ceva vreme în limbajul curent popular, şi anume, despre termenul de antecontract⁽⁷⁾, termen pe care îl vom accepta şi noi, dat fiind că este sinonim cu sintagma (mai juridică, a adevărat), de promisiune de a contracta.

Ca regulă, această convenţie (promisiunea de a contracta sau antecontractul) se încheie între două părţi, şi anume o parte, care se numeşte promitent şi cealaltă parte, care se numeşte beneficiarul promisiunii. Este însă posibil ca cele două părţi ale promisiunii să întrunească ambele calităţi, atât pe cea de promitent, cât şi pe cea de beneficiar al promisiunii, şi anume în cazul promisiunilor bilaterale. De pildă, într-o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare, promitentul-vânzător (care este promitent) se obligă să vândă un bun cumpărătorului (beneficiarului promisiunii), dar, în acelaşi timp şi prin aceeaşi convenţie, beneficiarul promisiunii de vânzare se obligă, la rândul său, faţă de promitentul-vânzător, să cumpere bunul de la acesta (devenind astfel, şi el, un promitent, însă promitent-cumpărător, pentru că în acest caz există şi promisiune de cumpărare făcută promitentului-vânzător care este, aşadar, beneficiarul acestei promisiuni).

Esenţial de reţinut este că ceea ce se promite prin această convenţie de promisiune este încheierea unui contract. Aşa fiind, rezultă că obiectul promisiunii de a contracta este promisiunea de încheiere a unei convenţii, iar nu însuşi obiectul convenţiei promise; de pildă, în cazul promisiunii de încheiere a unui contract de vânzare, obiectul acestei promisiuni este obligaţia că părţile vor încheia contractul de vânzare şi nu bunul vândut, respectiv preţul bunului vândut, acestea din urmă constituind obiectul contractului de vânzare promis. Numai în funcţie de acest aspect, foarte bine înţeles, se pot înţelege şi efectele promisiunii de a contracta, mai cu seamă atunci când promisiunea nu este respectată.

Dar, pentru a înţelege corect conceptul cu care lucrăm aici, trebuie spus că o promisiune de a contracta este, strict şi riguros juridic, un contract (sub acest aspect, promisiunea de a contracta se aseamănă, prin urmare, cu pactul de opţiune, care este, de asemenea, un contract). Precizarea era importantă pentru a deosebi promisiunea de a contracta de oferta de a contracta; promisiunea este un act juridic bilateral (chiar şi atunci când promisiunea este unilaterală), încheiat între două părţi (întocmai ca şi contractul promis a se încheia⁽⁸⁾), pe când oferta este un act juridic unilateral, care emană, prin definiţie, de la o persoană, în funcţie de acceptarea sau nu a acesteia, urmând a stabili, în final, dacă vom avea de-a face sau nu cu un contract.

2. Condiţiile promisiunii de a contracta

2.1. Condiţii de fond şi de formă. În primul rând, o promisiune de a contracta trebuie să îndeplinească, în mod firesc, condiţiile de fond cerute pentru încheierea oricărei convenţii, şi anume capacitatea, consimţământul, obiectul şi cauza, condiţii pe care le vom întâlni şi la pactul de opţiune. Deosebirea faţă de pactul de opţiune derivă din aceea că obiectul promisiunii de a contracta constă, aşa cum vom vedea, într-o promisiune (unilaterală sau bilaterală) asumată de una sau de ambele părţi semnatare, urmând ca, urmare a respectării promisiunii, să se încheie, printr-un act juridic distinct, contractul promis; în schimb, în cazul pactului de opţiune, contractul preconizat se încheie prin simpla acceptare de către beneficiar a declaraţiei de voinţă a celeilalte părţi, în condiţiile convenite prin pact (prin urmare, obiectul pactului nu constă în promisiunea de a încheia un contract, ci el se confundă cu însuşi obiectul contractului preconizat, sub rezerva acceptării pactului de către beneficiar).

În versiunea gratuită textul este afişat parţial. Pentru textul integral alegeţi un abonament Lege6 care permite vizualizarea completă a documentului.

Un aspect important ce mai trebuie însă menţionat aici (la discuţiile legate de condiţiile de fond) este cel referitor la termenul în care urmează a fi încheiat contractul promis. Sub acest aspect, părţile vor putea conveni, după cum vor crede de cuviinţă, data limită până la care se va încheia contractul, esenţial fiind însă ca promisiunea să prevadă un termen. Ce se întâmplă însă dacă, totuşi, antecontractul nu stipulează un termen? Care este sancţiunea aplicabilă? Vom răspunde la această întrebare, mai întâi, prin răspunsurile pe care, în mod cert, legea ni le oferă. După părerea noastră, lipsa unui termen de încheiere a contractului atrage nulitatea relativă a antecontractului, întrucât lipseşte un element esenţial în funcţie de care se poate stabili întinderea în timp a obligaţiei promise şi eventuala răspundere a părţilor pentru nerespectarea promisiunii. Un argument al acestei soluţii este, după părerea noastră, şi acela că, spre deosebire de pactul de opţiune, unde legea consideră ca fiind valabilă o convenţie în care nu s-a stabilit un termen de acceptare a ofertei, urmând ca instanţa, prin ordonanţă preşedinţială, să stabilească acest termen (art. 1.278 alin. 2 noul C. civ.), în cazul promisiunii, legea nu acceptă nici expres dar nici implicit, o astfel de convenţie, care să nu prevadă niciun termen. Dimpotrivă, dată fiind imposibilitatea practică de a face opozabilă promisiunea prin înscrierea în cartea funciară (reglementare legală expresă instituită la promisiunea de vânzare a unui bun imobil⁽⁹⁾ ), imposibilitate care poate atrage consecinţe juridice importante (cum ar fi riscul major ca acelaşi bun să fie vândut sau promis unei terţe persoane ce va putea invoca cu succes buna-credinţă), deducem că legiuitorul a dorit ca o promisiune de a contracta să stipuleze, sub sancţiunea nulităţii relative, o dată limită clară în care contractul promis să fie încheiat. Tot astfel, şi din modul de reglementare a promisiunii de vânzare, rezultă implicit, dar inechivoc, faptul că promisiunea de vânzare trebuie să stipuleze un termen, în funcţie de care se calculează şi termenul special de prescripţie (art. 1.669 alin. 2 noul C. civ.). Nulitatea va putea fi invocată, după părerea noastră, atât de beneficiarul promisiunii, cât şi de promitent.

⁽¹⁾ Art. 1.669, 1670 noul C. civ.. În fapt, promisiunea de vânzare este cea mai întâlnită în practică, oferind şi un regim juridic tipic, dar în concordanţă cu regulile generale, spre deosebire de alte tipuri de promisiuni (cum ar fi de pildă, promisiunea de donaţie, care prevede consecinţe specifice în caz de nerespectare a promisiunii).

⁽²⁾ Art. 1.014 noul C. civ..

⁽³⁾ Art. 2.145 noul C. civ..

⁽⁴⁾ Actualul Cod civil impune, în mod fundamental, necesitatea respectării bunei-credinţe (obligaţie care nu poate fi în niciun fel înlăturată sau limitată) la momentul încheierii şi executării unui contract, dar şi, în mod distinct, la momentul negocierii contractului (art. 1.170 noul C. civ.).

⁽⁵⁾ Partea care iniţiază, continuă sau rupe negocierile contrar bunei-credinţe răspunde pentru prejudiciul cauzat celeilalte părţi iar pentru stabilirea acestui prejudiciu se va ţine seama de cheltuielile angajate în vederea negocierilor, de renunţarea de către cealaltă parte la alte oferte şi de orice împrejurări asemănătoare (art. 1.183 alin. 4 noul C. civ.).

..........

În versiunea gratuită textul este afişat parţial. Pentru textul integral alegeţi un abonament Lege6 care permite vizualizarea completă a documentului.